부동산 경매의 핵심, 권리분석을 알려주는 책 3선

안녕하세요. 부동산 경매에 관심이 있는 분들을 위한 블로그입니다. 오늘은 경매 권리분석에 대해 알아보겠습니다.

경매 권리분석이란 경매로 진행되는 부동산에 '인수가 되는 권리'가 있는지 없는지를 판단하는 것입니다. 부동산 거래를 할 때 부동산에 하자가 있거나 부동산등기의 소유권 및 각종 권리관계의 결함이 있을 수 있기 때문에 부동산 거래 전 꼭 이 권리분석을 하셔야 하는 것이죠.

하지만 많은 분들이 권리분석을 어렵고 복잡하다고 생각하시고 피하시는 경우가 많습니다. 그래서 저는 이번에 권리분석을 아주 쉽게 설명드리려고 합니다. 4단계로 구분해서 차근차근 알아보겠습니다.

목차

1. 말소기준권리 찾기
2. 인수되는 권리 찾기
3. 임차인 (점유자) 권리 분석하기
4. 법원 경매 서류 및 기타 인수 조건 확인하기
5. 권리분석 책 추천

1. 말소기준권리 찾기

권리분석의 첫 단계는 '말소기준권리'를 찾는 것입니다. 말소기준권리란 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 '기준'이 되는 권리를 말합니다². 쉽게 말해, 말소기준권리를 기준으로 그 이전의 권리는 낙찰자에게 '인수'가 되고, 이후의 권리는 매각 후 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 됩니다.

그럼 말소기준권리가 될 수 있는 것은 무엇일까요? 다음과 같은 다섯 가지가 있습니다.

• 근저당권: 부동산을 담보로 한 대출의 담보권입니다. 대출금을 갚지 못하면 부동산을 압류하거나 경매할 수 있는 권리입니다.
• 가압류 (압류): 채무자의 재산을 법원의 허가를 받아 강제로 점유하거나 처분을 제한하는 것입니다. 채무자가 돈을 갚지 않으면 재산을 경매할 수 있는 권리입니다.
• 담보가등기: 부동산을 담보로 한 채권의 담보권입니다. 채권자가 부동산의 소유권 이전을 청구할 수 있는 권리입니다.
• 경매기입등기: 부동산에 대한 경매 개시 결정을 등기부에 기입하는 것입니다. 경매 절차가 진행되고 있다는 것을 알리는 권리입니다.
• 전세권: 부동산을 전세로 임대한 경우 임차인이 가지는 권리입니다. 임차인은 전세금을 돌려받거나 부동산을 계속 사용할 수 있는 권리입니다.

위의 권리가 2개 이상이라면 앞선 권리가 말소기준권리가 됩니다. 그 이유는 돈을 받는 것이 목적인 권리들은 부동산이 경매로 낙찰되면 그 매각 대금으로 돈을 나누어 주고 나면 목적이 충족되기 때문에 매각 후 효력이 없어지는 것입니다. 따라서 위에 나온 다섯 가지는 돈을 받는 것이 목적인 권리라서 말소의 기준이 되고, 낙찰 후 소멸되는 것입니다.

2. 인수되는 권리 찾기

말씀드렸듯 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 매각 후에 일부 또는 전액을 배당받지 못하는 경우에도 무조건 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

그런데, 경매 물건의 모든 권리들이 무조건 소멸되는 것은 아닙니다! 따라서 낙찰자에게 인수되는 권리가 무엇인지를 찾아내셔야 하는데요. 다음과 같은 세 가지가 있습니다.

• 배당요구하지 않은 선순위전세권: 전세권은 부동산을 전세로 임대한 경우 임차인이 가지는 권리입니다. 임차인은 전세금을 돌려받거나 부동산을 계속 사용할 수 있는 권리입니다. 전세권은 말소기준권리보다 앞선 순위에 있어도 배당요구를 하지 않으면 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 즉, 낙찰자는 전세금을 인수하거나 임차인에게 인도해야 합니다.
• 건물철거 및 토지인도청구 가처분: 가처분은 채권자가 채무자의 재산을 보전하기 위해 법원에 재산의 처분을 제한하거나 점유를 이전하도록 청구하는 것입니다. 건물철거 및 토지인도청구 가처분은 건물이나 토지의 소유권이 분쟁 중인 경우에 적용되는 가처분입니다. 이 경우, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 즉, 낙찰자는 건물을 철거하고 토지를 인도해야 합니다.
• 유치권: 유치권은 채권자가 채무자의 재산을 점유하고 있을 때, 채무를 변제받기 전까지 그 재산을 점유하고 있을 수 있는 권리입니다. 예를 들어, 건설업자가 공사 대금을 받지 못한 경우에 공사한 부동산을 점유하고 유치권을 행사할 수 있습니다. 유치권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 즉, 낙찰자는 유치권자에게 공사 대금을 지불하거나 점유를 해제해야 합니다.

이 외에도 법정지상권, 분묘기지권, 대항력있는 임차인 등이 인수되는 권리로 분류됩니다. 이들은 등기부등본상에 나타나지 않는 경우가 많으므로 매각조건서나 현장조사를 통해 확인해야 합니다.

3. 임차인 (점유자) 권리 분석하기

경매 물건에 임차인이나 점유자가 있는 경우에는 그들의 권리를 분석해야 합니다. 임차인이나 점유자의 권리는 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

• 대항력있는 임차인: 대항력이란 법률행위의 효력이 제3자에게까지 미치는 것을 말합니다. 대항력있는 임차인은 말소기준권리보다 앞선 순위에 전입한 임차인으로, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 즉, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하거나 임차인에게 인도해야 합니다.
• 대항력없는 임차인: 대항력없는 임차인은 말소기준권리보다 뒤에 순위에 전입한 임차인으로, 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 즉, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않고 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다.
• 무상임차인: 무상임차인은 임대차계약이 없거나 전입이 되어 있지 않은 임차인으로, 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 즉, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않고 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다.
• 점유자: 점유자는 부동산을 점유하고 있는 사람으로, 임대차계약이나 전입이 없는 경우가 많습니다. 점유자의 권리는 점유의 성질과 목적에 따라 다르게 판단됩니다. 예를 들어, 유치권이나 법정지상권을 행사하는 점유자는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 그러나 단순히 부동산을 빼앗거나 불법으로 점유하는 점유자는 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

임차인이나 점유자의 권리를 분석할 때는 등기부등본뿐만 아니라 전입세대주, 배당요구서, 매각조건서, 현장조사 등을 통해 확인해야 합니다. 잘못된 판단으로 인해 예상치 못한 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 법원 경매 서류 및 기타 인수 조건 확인하기

마지막 단계는 법원 경매 서류 및 기타 인수 조건을 확인하는 것입니다. 법원 경매 서류란 경매 물건에 대한 정보를 제공하는 서류로, 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 매각물건명세서: 경매 물건의 위치, 면적, 구조, 용도, 취득가액 등을 기재한 서류입니다.
• 매각조건서: 경매 물건의 입찰 방법, 입찰가격, 입금기한, 배당요구기한 등을 기재한 서류입니다.
• 배당요구서: 경매 물건의 매각 대금에서 배당을 받고자 하는 권리자가 제출하는 서류입니다.
• 배당표: 경매 물건의 매각 대금에서 배당을 받을 권리자와 배당액을 정리한 서류입니다.

법원 경매 서류를 통해 경매 물건의 상태와 입찰 방법, 배당 요구 여부 등을 파악할 수 있습니다. 또한, 기타 인수 조건이란 경매 물건에 대한 공법적인 제한사항이나 특수한 사정을 말합니다. 예를 들어, 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 건축물대장: 부동산에 건축된 건물의 종류, 구조, 용도, 면적 등을 기재한 서류입니다. 건축물대장과 매각물건명세서의 내용이 일치하지 않는 경우에는 건축법 위반으로 인한 처분이나 철거 등의 위험이 있습니다.
• 토지대장: 부동산에 해당하는 토지의 소재지, 지목, 면적, 지목변경 등을 기재한 서류입니다. 토지대장과 매각물건명세서의 내용이 일치하지 않는 경우에는 토지법 위반으로 인한 처분이나 측량 등의 위험이 있습니다.
• 토지이용계획: 부동산에 해당하는 토지의 이용 가능한 용도를 규정한 계획입니다. 토지이용계획에 따라 부동산의 가치나 용도가 달라질 수 있으므로 확인해야 합니다.
• 공시지가: 부동산에 해당하는 토지나 건물의 시가를 공시한 가격입니다. 공시지가는 세금이나 보상금 등을 산정할 때 사용되므로 확인해야 합니다.
• 기타 제한사항: 부동산에 대해 행정청이나 법원이 정한 제한사항입니다. 예를 들어, 개발제한구역, 보전관리구역, 산림보호구역, 문화재보호구역, 환경오염구역, 철거명령, 압류명령 등이 있습니다. 이러한 제한사항은 부동산의 가치나 용도에 영향을 미칠 수 있으므로 확인해야 합니다.

법원 경매 서류 및 기타 인수 조건을 확인할 때는 법원 홈페이지나 관련 기관의 홈페이지를 통해 조회할 수 있습니다. 또한, 현장조사를 통해 실제 부동산의 상태와 점유자의 유무 등을 파악할 수 있습니다.

5. 권리분석 책 추천

이번 포스팅에서는 경매 권리분석에 대해 간단하게 설명드렸습니다. 하지만 실제로 경매에 참여하려면 더 많은 지식과 경험이 필요합니다. 그래서 저는 권리분석을 더 자세하게 공부하고 싶으신 분들을 위해 다음과 같은 책을 추천드립니다.

• 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?: 이 책은 초보자도 쉽게 권리분석을 공부할 수 있는 책입니다. 실전 투자자가 알려주는 가장 쉽고, 가장 체계적인 초간단 권리분석법을 담고 있습니다. 이 책 한 권만 읽어도 쉬운 물건으로 수익내기가 가능합니다.
• 부동산 경매의 기술: 이 책은 송사무장이라는 별명으로 유명한 송희창 대표님의 베스트셀러 책입니다. 부동산 경매와 공매를 중심으로 한 부동산 전문 투자회사 대표이자, 행크에듀라는 온라인 교육사이트를 운영하고 있는 저자의 노하우와 실전 사례를 공유합니다. 부동산 경매의 전반적인 내용과 권리분석, 입찰전략, 명도방법 등을 자세하게 설명합니다.
• 부동산 경매 입문서: 이 책은 부동산 경매에 관심이 있는 분들을 위한 입문서입니다. 부동산 경매의 개념과 절차, 장단점, 유의사항 등을 알기 쉽게 설명합니다. 또한, 부동산 경매에서 필요한 서류와 법률 용어, 권리분석 방법 등을 상세하게 안내합니다. 부동산 경매에 대한 기본적인 지식을 습득하고 싶으신 분들에게 추천합니다.

이상으로 경매 권리분석에 대해 알아보았습니다. 경매 권리분석은 부동산 경매의 핵심이자 가장 어려운 부분입니다. 하지만 이 포스팅을 통해 권리분석의 개념과 방법을 이해하셨다면, 부동산 경매에 한 발짝 더 다가가신 것입니다. 앞으로도 부동산 경매에 관한 유용한 정보를 계속해서 공유하겠습니다. 감사합니다.